Loi ELAN

Loi Elan : Quelles obligations pour les Bailleurs sociaux depuis le 1er Janvier 2021 ?

Notre service commercial met régulièrement à jour les informations réglementaires. En attendant, retrouvez ci-dessous les textes en vigueur.

Un des dispositifs majeurs de la loi ELAN porte sur la restructuration des organismes de logement social consistant à instaurer « l’obligation, pour un organisme de logement locatif social n’atteignant pas une taille qui lui permette d’assurer l’ensemble des fonctions stratégiques de manière autonome, de rejoindre un groupe » (projet de loi n° 846).

Les organismes de logement social de moins de 12.000 logements ont jusqu’au 1er janvier 2021 pour atteindre ledit seuil ou se regrouper.

Qui est concerné ?

– Les offices publics de l’habitat (OPH),
– Les entreprises sociales de l’habitat (ESH),
– Les coopératives d’habitations à loyer modéré (coops HLM) et les fondations d’habitations à loyer modéré, mais aussi,
– Les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux (SEM agréées logement social).

Précisions :

Les OPH de moins de 12 000 logements rattachés à une même collectivité sont également soumis à une obligation de fusion. Ainsi, la loi ELAN a prévu un calendrier en deux temps selon les modalités suivantes :
– Si les OPH de moins de 12 000 logements rattachés à une même collectivité décident de fusionner dès le 1er janvier 2021, l’obligation de regroupement est reportée au 1er janvier 2023. Inversement, ces mêmes OPH peuvent reporter leur obligation de fusion au 1er janvier 2023 s’ils sont regroupés dans un groupe d’organismes de logement social dès le 1er janvier 2021.

Faute d’atteindre le seuil de 12 000 logements ou d’appartenir à un groupe de logement social à compter du 1er janvier 2021, l’organisme de logement social pourra être mis en demeure par le ministre en charge du logement de céder tout ou une partie de son patrimoine locatif social (ou logements locatifs conventionnés pour les SEM agréées) ou tout ou une partie de son capital à un ou plusieurs organismes de logement social nommément désignés, ou de souscrire au moins une part sociale d’une société de coordination.

Par ailleurs, le ministre en charge du logement pourra également, après avis de la commission de péréquation de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social, mettre en demeure soit un organisme de logement social d’acquérir tout ou une partie des logements (ou logements locatifs conventionnés pour les SEM agréées) ou tout ou une partie du capital d’un organisme qui ne respecte pas l’obligation soit une société de coordination et ses actionnaires de permettre à cet organisme de souscrire au moins une part sociale de la société de coordination.
Attention, les petits organismes risquent la dissolution pour les premiers et le retrait d’agrément, pour les seconds s’ils détiennent moins de 1 500 logements n’ont pas construit au moins 500 logements pendant une période de dix ans.

Exceptions :

L’obligation de détenir au moins 12.000 logements ne s’applique pas aux :
– Organismes de logement social dont l’activité principale au cours des 3 dernières années est une activité d’accession sociale à la propriété et qui n’ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des 6 dernières années ;
– Organismes de logement social ayant leur siège dans un département dans lequel aucun groupe, ni aucun autre organisme d’HLM ou SEM agréée n’appartenant pas à un groupe, n’a son siège ;
– SEM agréées dont le chiffre d’affaires moyen sur 3 ans de l’ensemble de ses activités, y compris celles ne relevant pas de son agrément est supérieur à 40 millions d’euros ;
– Organismes de logement social dont le siège social est situé en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte et en Corse.

Quelles possibilités de regroupement ? (hors la fusion pure et simple des organismes entre eux)

Deux modalités de regroupement sont proposées par la loi ELAN pour atteindre le seuil des 12 000 logements au 01/01/2021 :
Le groupe capitalistique :
Il doit comporter majoritairement des organismes de logement social, étant précisé que l’un d’entre eux ou une autre société contrôle directement ou indirectement les autres. Cependant, le contrôle conjoint peut être établi. Des groupes HLM de ce type existent déjà. La loi ELAN leur impose dorénavant des obligations spécifiques, telles que l’élaboration d’un cadre stratégique de patrimoine commun et d’un cadre stratégique d’utilité sociale de groupe en cohérence avec ceux de ses membres.

– La société de coordination (société anonyme de coordination (SAC) :
La société de coordination sera chargée d’un projet collectif de groupe HLM et exercera en premier lieu un rôle de pilotage stratégique du groupe.
Ainsi, elle sera chargée de l’élaboration pour l’ensemble des associés membres :
– Du cadre stratégique patrimonial (les orientations générales et les grands objectifs chiffrés en s’appuyant sur le Plan Stratégique de Patrimoine de chaque membre),
– Du cadre stratégique d’utilité sociale (les engagements sur la qualité du service rendu aux locataires, la gestion sociale, la concertation locative, etc…). Pour Rappel : La CUS pour être considérée comme « valable » doit s’appuyer sur un Plan stratégique de Patrimoine (PSP) de moins de 3 ans (date de validité votée en CA du bailleur) soit pour 2021, pas de date antérieure au 01/01/2018.

Elle exercera également un contrôle de gestion des organismes (transmission des documents comptables à la société, combinaison des comptes annuels de chaque associé).

En second lieu, elle exercera un rôle de coordination et de mutualisation : elle sera chargée de construire l’efficacité opérationnelle et économique du groupe et la définition de la politique technique, de la politique d’achat des biens et services et d’une unité identitaire. Elle pourra notamment assurer la mise en commun de moyens humains et matériels au profit de ses membres, en les assistant, comme prestataire de services, dans toutes les interventions sur des immeubles qui leur appartiennent ou qu’ils gèrent.

La société de coordination est dotée de prérogatives de maintien de sa soutenabilité financière et de celle d’un ou de plusieurs de ses membres. Dans ce cadre, elle peut appeler ses actionnaires à apporter ou à prêter des fonds propres pour garantir ladite soutenabilité.
Quelle solution pour gagner du temps ?
Alors que les exigences de rigueur et de complétude des informations patrimoniales vont être augmentées : par l’obligation de constituer pour certains des dossiers d’agrément de nouvelles structures, pour beaucoup de rédiger à plusieurs, les cadres stratégiques d’utilité sociale et de stratégie patrimoniale et pour tous, de devoir arrêter une valorisation économique et juridique de leur organisme de logement social.
En conséquence, le problème principal sera que :
Les données patrimoniales, le périmètre territorial et métiers de vos interventions immobilières, les marges de manœuvre locatives et financières auront considérablement évolué depuis la dernière publication de votre PSP. La perspective de s’engager dans un chantier long et coûteux de collecte de la donnée peut apparaître comme un obstacle sérieux à la réussite des projets de transformation.
C’est pourquoi, le Groupe OCEA, éditeur de la plate-forme d’hébergement des plans stratégiques de patrimoine des bailleurs sociaux « le Hab », a décidé de vous proposer l’offre « la maquette numérique du PSP, du CSP, de la CUS, de la CSUS, ou enfin du CSP».
Il s’agit de permettre à votre équipe en charge de la mise à jour du plan stratégique de patrimoine, et éventuellement des consultants qui vous accompagnent, d’utiliser le service en ligne « le Hab » pour :
– Collecter automatiquement les données de votre système d’information.
– Disposer des données à jour des bases INSEE.
– Utiliser les modules d’aide à la décision > analyse, pondération, classification, segmentation, simulation, planification des actions.
– Bénéficier d’un puissant outil de publication de cartographie, tableaux de bord, graphes, synthèses en fiches.
– Disposer de la data Room et des informations nécessaires à l’ensemble des documents pour les dossiers d’agréments de 2020.

Loi ELAN

Loi Elan : Quelles obligations pour les Bailleurs sociaux depuis le 1er Janvier 2021 ?

Merci pour votre message qui sera traité par nos équipes dans les plus brefs délais

Merci pour votre message
qui sera traité par nos équipes dans les plus brefs délais